Investment Structures
במסגרת נכסי Triple Net (NNN) קיימים מספר מבני השקעה נפוצים: משקיע פרטי, קרנות Private Equity, קרנות REIT, מיזמים משותפים (Joint Ventures) וסינדיקציות. לכל מבנה יתרונות וחסרונות, והבחירה ביניהם תלויה באופי המשקיע, יעדיו, רמת המעורבות הרצויה ופרופיל הסיכון שלו. מניסיוננו, זיהוי מבנה ההשקעה המתאים הוא אחד השלבים הראשונים והחשובים ביותר בתהליך הייעוץ, ולכן אנו פותחים תמיד בתהליך היכרות (Discovery) שמטרתו להתאים את ההשקעה למשקיע – ולא להפך.
Individual Investors
משקיעים פרטיים בעלי הכנסה גבוהה בוחרים לעיתים קרובות בנכסי NNN כחלק מתיק השקעות ארוך טווח, בשל האופי הפסיבי והיציב של ההכנסה. קבוצה זו כוללת אנשי מקצוע עסוקים כגון רופאים, עורכי דין ורואי חשבון, המבקשים להימנע מתנודתיות וניהול אינטנסיבי המאפיינים סוגי נדל״ן אחרים. בשנים האחרונות ניכרת גם מגמה של מעבר משקיעים מנכסי מגורים, מולטיפמילי ונכסים חד־שוכריים – להשקעות NNN.
קבוצה נוספת של משקיעים פרטיים פועלת באופן אקטיבי באמצעות 1031 Exchanges, תוך רכישה ומכירה תדירה של נכסים, שדרוג איכות השוכרים, המיקומים והאשראי – במטרה לטפס במעלה סולם האיכות והיציבות.
משקיעי NNN פועלים לרוב בפריסה ארצית, תוך התאמה בין תשואות (Cap Rates), דירוגי אשראי של שוכרים, ותיאבון המימון של המלווים באזורים שונים. שיתוף פעולה הדוק עם גופים מממנים ושותפים אסטרטגיים הוא רכיב מרכזי בהצלחת מודל ההשקעה, אשר הוכיח עצמו לאורך עשורים כאחד מסוגי הנכסים המבוקשים והיציבים ביותר.
Private Equity & Family Offices
קרנות Private Equity ומשרדי Family Office משקיעים לעיתים קרובות בנכסי NNN במטרה להוסיף רכיב יציב, צפוי ודפנסיבי לתיק השקעות מגוון. נכסים אלה משמשים כעוגן יציבות בתוך אסטרטגיות השקעה רחבות יותר.
REITs
קרנות REIT הן גופים ציבוריים המחזיקים, מפעילים או מממנים נדל״ן מניב. הן מאפשרות למשקיעים פרטיים ליהנות מדיבידנדים המבוססים על נדל״ן, ללא צורך ברכישה, ניהול או מימון ישיר של נכסים. פעילות ה-REIT כפופה לרגולציה ומיסוי ייחודיים, והמשקיע נשאר פסיבי לחלוטין, ללא מעורבות בקבלת החלטות השקעה.
Joint Ventures (JV)
מיזמים משותפים מאפשרים לשני צדדים או יותר לאחד הון ומשאבים לצורך רכישת נכסי NNN בהיקפים גדולים יותר, או מעבר מנכסי מגורים לנדל״ן מסחרי. מבנה זה נפוץ במיוחד כאשר נדרשת קפיצה באיכות הנכס, בתשואה או בסוג השוכר. לרוב נעשה שימוש במבנים משפטיים כגון LLC או LLP, בהתאם לצורכי השותפים.
Syndications
סינדיקציה היא התאגדות של משקיעים לצורך ביצוע עסקה גדולה ומורכבת, שאינה אפשרית עבור משקיע בודד. אף שהמבנה נפוץ בעיקר בפרויקטי מולטיפמילי והשבחה, הוא הופך שכיח גם בעסקאות NNN. לרוב קיימת חלוקה בין שותפים מנהלים (Sponsors / General Partners) לבין משקיעים פסיביים (Limited Partners). חלק מהסינדיקציות כפופות לרגולציה של רשות ניירות הערך האמריקאית (SEC), במיוחד במודלים של גיוס הון מקוון (Crowdfunding) וגיוס משקיעים בעלי הון מעל סכום מסוים להשקעה.